서울 전역 조정대상지역 지정 (2025년 10월 16일 시행): 주요 규제 내용 총정리 (LTV, 양도세, 청약)

 

서울 전역 조정대상지역 지정! 2025년 10월 16일부터 서울시 25개구 전체가 조정대상지역으로 지정됩니다. LTV, DTI, 양도세, 청약 등 주요 규제 내용과 향후 전망을 자세히 알아보세요.

최근 서울 집값 때문에 걱정이 많으셨죠? 정부가 2025년 10월 15일, 주택시장 안정화 대책을 발표하며 서울시 25개구 전체를 조정대상지역으로 지정했습니다. 이미 강남 4구는 지정되어 있었지만, 이번 조치로 서울 전역이 규제 대상이 되었는데요. 당장 10월 16일부터 효력이 발생한다고 하니, 주택 거래나 대출, 청약 계획이 있으셨던 분들은 꼭 확인하셔야겠습니다. 이번 글에서 어떤 내용이 달라지는지, 우리에게 어떤 영향이 있을지 꼼꼼하게 정리해 드릴게요! 😊

자세한 정부 공식 발표 내용은 정책브리핑 '주택시장 안정화 대책' 페이지에서도 확인하실 수 있습니다.

📚 이 글의 목차

 주택시장 안정화 대책 확인하러 가기

서울 전역 조정대상지역 지정 배경 및 시기 🗓️

2025년 10월 15일, 정부는 경제관계장관회의에서 '주택시장 안정화 대책'을 발표했습니다. 이에 따라 기존 강남, 서초, 송파, 용산 4개 구에만 적용되던 조정대상지역이 서울특별시 25개 자치구 전체로 확대되었습니다.

이번 확대 지정의 효력은 2025년 10월 16일 0시부터 즉시 발동되었습니다. 정말 신속하게 적용되네요.

💡 알아두세요!
조정대상지역 지정은 주택 가격 안정이 필요한 지역에 적용되는 규제입니다. 특히 이번에는 투기과열지구 지정과 토지거래허가구역 지정 역시 서울 전역으로 확대되어 함께 적용되니, 주택 거래 시 더욱 유의해야 합니다.

 

조정대상지역 적용 구역 (서울 25개구) 🗺️

2025년 10월 16일부로 조정대상지역으로 지정된 서울시 25개 자치구 목록입니다. 사실상 서울 전 지역이 해당됩니다.

강북권 1	강북권 2	강북권 3	강남권 1	강남권 2
종로구	동대문구	도봉구	강서구	서초구
중구	중랑구	노원구	구로구	강남구
용산구	성북구	은평구	금천구	송파구
성동구	강북구	서대문구	영등포구	강동구
광진구		마포구	동작구
양천구			관악구

 

주요 규제 내용 자세히 보기 🔍

조정대상지역으로 지정되면 여러 가지 강력한 규제가 적용됩니다. 특히 대출, 세금, 청약 부문에서 큰 변화가 있으니 꼼꼼히 확인해야 합니다.

1. 주택담보대출 (LTV·DTI) 강화 🏦

가장 체감되는 부분이죠. 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 강화됩니다. 서울 전역이 투기과열지구로도 지정되어 있어, 사실상 더 강력한 규제가 적용됩니다.

• 무주택자 (실수요자): LTV 40% 적용 (기존 비조정대상지역 대비 축소)
• 1주택 이상 보유자: 원칙적으로 LTV 0% (신규 주택담보대출 불가)
• 단, 생애 최초 주택 구입자 등 일부 실수요자에 대한 예외 규정이 있을 수 있으니 은행 상담이 꼭 필요합니다.

2. 양도소득세 중과 💸

다주택자의 세금 부담이 크게 늘어납니다. 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 아래와 같이 양도세가 중과됩니다.

• 2주택자: 기본 세율 + 20%포인트 가산
• 3주택 이상 보유자: 기본 세율 + 30%포인트 가산

⚠️ 주의하세요!
양도세 중과는 일시적 2주택 등 예외 사항이 매우 복잡합니다. 주택 매도 계획이 있으시다면 반드시 세무 전문가와 미리 상담하세요.

3. 청약 자격 강화 📝

청약 시장에도 큰 영향이 있습니다. 무주택 실수요자 중심으로 개편된다고 볼 수 있죠.

• 청약 재당첨 제한: 7년 적용
• 1순위 자격 요건 강화: 세대주만 가능, 청약 통장 가입 기간 등 요건 강화
• 분양권 전매 제한: 소유권 이전 등기 시까지 전매가 금지될 수 있습니다.

 

향후 전망 및 참고사항 🧐

이번 서울 전역 조정대상지역 지정으로 단기적인 주택 거래량 감소와 가격 안정 효과가 기대됩니다. 서울 전역이 동일한 규제권역이 되었기 때문이죠.

다만, 정부는 실수요자 보호를 위해 생애 최초 주택 구입자나 일부 예외 사례에 대해서는 LTV 완화 등 별도 규정을 두고 있습니다. 주택 거래나 대출 계획이 있으시다면, 변경된 규정을 반드시 확인하고 금융기관이나 전문가와 상담하는 것이 중요합니다.

📚 참고: 함께 적용되는 주요 규제

이번 조치는 조정대상지역 지정 외에도 다음과 같은 규제와 병행됩니다.

• 투기과열지구: 조정대상지역과 동일하게 서울 전역 지정. (대출 규제 등 중복 적용 시 더 강한 규제 적용)
• 토지거래허가구역: 서울 전역으로 확대 지정되어, 일정 면적 이상 토지(주택 부속 토지 포함) 거래 시 구청장의 허가가 필요합니다.

👉 국토교통부 주택시장 안정 정책 확인하기

 

서울 조정대상지역 지정 핵심 요약 📝

복잡한 내용을 다시 한번 정리해 드릴게요. 이것만은 꼭 기억하세요!

1. 지정 시기: 2025년 10월 16일부로 효력 발생
2. 지정 범위: 서울시 25개 자치구 전역
3. 주요 규제 (대출): 무주택자 LTV 40%, 1주택 이상 LTV 0% (원칙)
4. 주요 규제 (세금): 다주택자 양도소득세 20~30%p 중과
5. 주요 규제 (청약): 재당첨 제한 7년, 1순위 자격 강화 등

💡 핵심 요약 1: 범위와 시기

• 적용 시점: 2025년 10월 16일 0시부터
• 적용 범위: 서울특별시 25개 자치구 전역

서울 전 지역이 해당됩니다!

📌 핵심 요약 2: 주요 규제

• 대출 규제: 1주택 이상 보유자 LTV 0% (원칙)
• 세금/청약: 다주택자 양도세 중과 및 청약 규제 강화

거래 전 전문가 상담은 필수!

자주 묻는 질문 ❓

Q: 저는 서울에 집이 1채 있는데, 추가로 대출을 받을 수 있나요?

A: 조정대상지역에서는 1주택 이상 보유자의 경우 원칙적으로 LTV 0%가 적용되어 신규 주택담보대출이 불가능합니다. 다만, 이사 등의 목적으로 인한 일시적 2주택 등 예외 규정이 있을 수 있으니 은행과 상담이 필요합니다.

Q: 생애 최초 주택 구입자도 LTV 40%인가요?

A: 정부는 실수요자 보호를 위해 생애 최초 주택 구입자 등에는 LTV 완화 등 별도 기준을 적용하는 경우가 많습니다. 본인의 소득, 주택 가격 기준 등을 확인하여 금융기관에 문의하는 것이 가장 정확합니다.

Q: 이미 계약을 완료했는데 잔금 대출은 어떻게 되나요?

A: 일반적으로 규제 시행일(10월 16일) 이전에 주택 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 사실을 증명한다면, 종전 규제(비조정대상지역 기준)를 적용받을 수 있습니다. 이 또한 은행에 관련 서류를 제출하여 확인해야 합니다.

Q: 조정대상지역과 투기과열지구는 다른 건가요?

A: 네, 지정 목적과 규제 내용이 일부 다릅니다. 하지만 현재 서울 전역은 조정대상지역인 동시에 투기과열지구로도 지정되어, 두 규제 중 더 강력한 규제(예: LTV)가 적용됩니다.

Q: 이번 조치는 언제까지 유지되나요?

A: 조정대상지역 지정은 주택시장 상황에 따라 정부가 정기적(보통 반기별)으로 재검토하여 해제하거나 유지합니다. 시장이 안정되었다고 판단되면 해제될 수 있습니다.

갑작스러운 서울 전역 조정대상지역 지정으로 혼란스러우신 분들이 많을 것 같습니다. 특히 대출이나 이사 계획이 있으셨다면 변경된 내용을 꼭 숙지하셔서 불이익이 없도록 유의하세요! 더 궁금한 점이 있다면 댓글로 물어봐주세요~ 😊